Nueva Ley de Alquileres: Ley 27.551
Por
Estudio Erramuspe & Carosella Abogados
Desde el 1° de julio de 2020 rige la nueva ley de alquileres.
Los cambios más significativos son:
Domicilio Electrónico: Se modifica el artículo 75 del Código Civil y Comercial de la Nación, permitiendo la posibilidad de constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan.
Depósito de garantía: Se modifica el artículo 1196 del Código citado, disponiendo que no podrán requerirse depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. Asimismo, dispone que el depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble.
Plazo mínimo de los contratos: Se sustituye el artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación, disponiendo que el contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años.
Reparaciones a cargo del Locador: Se modifica el artículo 1201 del mismo código al disponer la obligación del locador de realizar las reparaciones urgentes y en caso de negativa o silencio, el locatario las puede realizar por sí mismo y a cargo del locador, una vez transcurridas 24 horas corridas desde la notificación. Si las reparaciones no fueren urgentes, el locador tiene un plazo de 10 días para realizar las reparaciones.
Imposibilidad de uso y goce: Se sustituye el artículo 1203 del código disponiendo que cuando por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.
Compensación: Se introduce en el código el artículo 1204 bis disponiendo que los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos.
Expensas extraordinarias: Se modifica el artículo 1209 del código estableciendo que el locatario no tiene a su cargo el pago las cargas o contribuciones que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales vinculados a los servicios normales y permanentes.
Profesional matriculado: Se modifica el artículo 1351 del código estableciendo que en las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local.
Garantía: En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario deberá proponer al locador al menos dos alternativas, entre las que se encuentran título de propiedad inmueble, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario a través de constancias de ingresos. El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo que se tratase del supuesto en el que la garantía sea por ingresos, en el cual podrá elevarse dicho valor hasta un máximo de diez veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario. Cabe mencionar que el locador podría optar por no celebrar el contrato cuando las garantías propuestas no lo satisfagan.
Indexación: En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
Registro de los contratos:Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) debe disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones previstas en la ley 11.683 (t. o. en 1998 y sus modificaciones). Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP).
Resolución Anticipada: Se modifica el artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación, estableciendo que en los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.
Estudio Erramuspe & Carosella Abogados
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